Монография, выселение собственником жилья

1 января 2005 года стала действовать новая редакция пункта 2 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иными словами, члены семьи собственника утрачивают свое право пользования жилым помещением собственника, в силу закона. Коллизионным является вопрос о выселении новым собственником членов семьи прежнего собственника, как бывших, на основании ч. 4, ст. 31 Жилищного Кодекса РФ и ч. 2, ст. 292 Гражданского Кодекса РФ. Общие положения Гражданского Кодекса РФ об особенностях договора купли-продажи жилого помещения, на основании которого осуществляется переход права собственности, так и остались незыблемыми: существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 Гражданского Кодекса РФ). К такому же выводу пришел Московский областной суд, указав, что «отсутствие в договорах купли-продажи квартиры в нарушение требований статьи 558 Гражданского Кодекса РФ указания на права пользования иных лиц отчуждаемым жилым помещением, так же является основанием для признания сделок недействительными». Кроме того, в вопросе прекращения права пользования несовершеннолетними членами семьи собственника образовался огромный отдельный пласт проблем. Новая редакция части 4 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ изъяла норму об императивности участия, в форме дачи согласия (заключения), органов опеки и попечительства при заключении сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети собственника данного жилого помещения. За исключением незначительного числа случаев, органы опеки и попечительства фактически отстранены от дачи согласия на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают на правах пользователей несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения. Эта новация уже привела к массовому нарушению жилищных прав несовершеннолетних по всей стране. Анализ п. 1 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ показывает, что бывшие члены семьи собственника - это не только те, которые утратили семейные отношения, но и проживающие отдельно от собственника. Под «прекращением семейных отношений» закон понимает расторжение брака или признанием брака недействительным. Иных оснований прекращения семейных отношений законодательство не предусматривает. В таком случае, прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами? Семейный кодекс РФ допускает применение к семейным отношениям норм гражданского законодательства, если отношения между членами семьи не урегулированы семейным правом, а также при условии, что это не противоречит существу семейных отношений. Верховный Суд РФ, обобщая практику выработал позицию, которая заключается в следующем. В соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса). Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. Согласно части 2 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В практике применения судами статьи 31 Жилищного Кодекса РФ остается много и других «белых пятен». Так, согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного Кодекса РФ если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. На это обстоятельство обратил внимание и Конституционный Суд РФ, который указал: «Предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс Российской Федерации, во всяком случае, предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела». Спорным является вопрос о том, как определять срок, на который за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жилым помещением. В самом тексте части 4 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ ничего не говорится о длительности таких сроков. Не уточняет Жилищный Кодекс РФ и вопрос о возможности повторного продления истекшего установленного срока по обращению в суд заинтересованного лица с заявлением о сохранении за ним права временного пользования жилым помещением. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 указанной статьи, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Статья 31 Жилищного Кодекса РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок. Однако в то же время ни что не мешает собственнику обратиться со встречным заявлением о досрочном прекращении сохраненного на определенный срок права пользования жилым помещением, если отпали основания, в связи с которыми данное право было сохранено за бывшим членом семьи собственника жилого помещения.