Проблемы договора аренды

документы необходимые для усыновления Сдавать имущество в аренду имеет право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ). Договор об аренде, заключенный с фирмой или предпринимателем, не являющимися собственниками объекта сделки, может обернуться немалыми проблемами. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от вас освободить помещение. Заметим, что в такой ситуации отстоять свое право занимать арендуемые площади вам не удастся даже в суде. Такие сделки арбитры признают недействительными, поскольку они не соответствуют требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), и поддерживают требование собственника о выселении. Чтобы не попасть в такую ловушку, потрудитесь перед сделкой проверить право арендодателя на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность не потребует больших затрат, зато поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения и защитой своих прав. Неприятности вам может доставить договор, в котором не соблюдены требования пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса. А именно, не содержатся данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Нельзя в договоре ограничиться скупым перечислением объектов, как например: склад кирпичный, автопогрузчик. При отсутствии индивидуальных характеристик договор считается несогласованным и незаключенным. Важным моментом в договоре является определение сторонами порядка и сроков оплаты аренды. Арендатор не должен забывать о том, что в случае нарушения условий внесения арендной платы контрагент может потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ). Пропуск срока платы за аренду более двух раз судьи считают веским поводом для досрочного прекращения арендных отношений. Собственники зачастую пытаются включить в текст договора кабальные условия увеличения оплаты. Но не следует забывать о пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В нем говорится о том, что изменять арендную плату можно не чаще чем раз в год и только в установленные соглашением сроки. Причем положение данной статьи не подлежит изменению соглашением сторон. Недоразумения с повышением арендной платы могут возникнуть и в связи с появлением нового собственника недвижимости. Однако следует помнить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Ну а если новый владелец все-таки пожелал увеличить арендную плату, вам стоит обратиться в суд. Гражданское законодательство обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а арендатора – поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание помещения (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но эти нормы действуют только тогда, когда иное не предусмотрено законом или договором. То есть участники сделки могут договориться о перераспределении расходов по своему усмотрению и прописать это в контракте. Обратите внимание на этот пункт. Следует четко разделять капитальный ремонт и улучшение имущества. Если вы, арендатор, без согласия собственника произвели неотделимые улучшения арендованного помещения, то такие расходы возмещению не подлежат (ст. 623 ГК РФ). Получить деньги с арендодателя вам не удастся и через суд.